Decyzja o wynajmie hali zapada zwykle na podstawie powierzchni, lokalizacji i stawki czynszu. Jednak o tym, czy obiekt spełni oczekiwania, przesądzają parametry, które są bardzo rzadko obecne w ofertach. Ich sprawdzenie przed podpisaniem umowy kosztuje nieporównanie mniej niż wstrzymanie rozruchu parku maszynowego. Zobacz, dlaczego są ważne i w jaki sposób oceniać oferty, aby inwestycja się opłaciła.
1. Przydział mocy i dostępność mediów
Energia w magazynie jest pochłaniana głównie przez oświetlenie, bramy i ładowanie wózków. Zapotrzebowanie parku maszynowego na prąd jest znacznie wyższe, a to wiąże się również z większym obciążeniem instalacji. Trzeba więc sprawdzić, czy infrastruktura obiektu wytrzyma intensywną eksploatację.
Podstawą oceny tego parametru są warunki przyłączenia i umowa z operatorem sieci. Weryfikacji wymagają:
- moc umowna i przyłączeniowa obiektu oraz rezerwa do dyspozycji najemcy;
- lokalizacja stacji transformatorowej i jej status własnościowy;
- koszt i czas zwiększenia mocy, liczony u operatorów w miesiącach;
- dostępność gazu, wody i sprężonego powietrza oraz warunki odprowadzania ścieków technologicznych.
2. Parametry posadzki
Nośność wyrażona w tonach na metr kwadratowy odnosi się do obciążenia rozłożonego, typowego dla regałów magazynowych. Maszyna inaczej oddziałuje na posadzkę: opiera się na kilku punktach, przenosi ciężar punktowo i najczęściej generuje drgania.
Przy planie używania pras czy wytłaczarek ocena posadzki powinna więc uwzględniać także odporność płyty na obciążenia dynamiczne oraz możliwość wykonania fundamentu odseparowanego od posadzki. Znaczenie mają też parametry ujawniające się w eksploatacji: odporność warstwy wierzchniej na oleje i chemikalia, pylenie oraz stan dylatacji.
– Przed oględzinami obiektu warto przeanalizować rzuty, dokumentację posadzki i zestawienie maszyn z obciążeniami. Dopiero na tej podstawie można ocenić, czy przestrzeń odpowiada technologii, którą chce zastosować najemca – wyjaśnia Jakub Paradecki w łódzkiej agencji Platis, która specjalizuje się w wynajmie hal przemysłowych i innych obiektów komercyjnych.
3. Doświetlenie i wentylacja
Hala produkcyjna jest pomieszczeniem, w którym stale jest wykonywana praca. Dlatego musi zapewniać odpowiednie warunki pracownikom. Przepisy techniczno-budowlane uznają doświetlenie za wystarczające, gdy powierzchnia okien odpowiada co najmniej jednej ósmej powierzchni podłogi. Praca wyłącznie przy oświetleniu sztucznym wymaga uzasadnienia technologicznego i zgody sanepidu.
Podobnie z wentylacją: przy obróbce, spawaniu czy lakierowaniu wywiew dachowy nie wystarcza – konieczne jest zastosowanie odciągów stanowiskowych, a infrastruktura obiektu musi na to pozwalać. Osobnego przeliczenia wymaga zaplecze socjalne, którego rozbudowa trwa dłużej niż montaż linii.
Doświetlenie hali przemysłowej ma znaczenie dla komfortu pracy i jest jednym z wymogów BHP.
4. Kwestie formalne
Zakres dopuszczalnej działalności określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Warto przy tym pamiętać, że zapis o zabudowie produkcyjno-usługowej nie jest równoznaczny ze zgodą na dowolną technologię – uciążliwość zapachowa czy poziom hałasu bywają regulowane odrębnie.
Sprawdzenia wymaga również to, czy produkcja nie podlega obowiązkowi uzyskania decyzji środowiskowej lub pozwolenia wodnoprawnego. Odrębnym zagadnieniem jest ochrona przeciwpożarowa, która także musi spełniać wymogi specyficzne dla profilu produkcji.
5. Budżet na adaptację
Dostosowanie obiektu do montażu ciągu technologicznego bywa wydatkiem porównywalnym z rocznym czynszem, dlatego rzadko obciąża jedną ze stron. Właściciele obiektów często uczestniczą w kosztach prac w zamian podpisanie umowy najmu na dłuższy okres. Należy to wyraźnie ustalić przed podpisaniem dokumentów i uwzględnić ustalenia co do podziału kosztów w zapisach. Warto też ocenić, czy inwestycja w remont czy adaptację obiektu rzeczywiście się opłaci.
Wniosek? Dobrym rozwiązaniem przy wynajmie hali produkcyjnej jest skorzystanie ze wsparcia ekspertów z branży, którzy rozumieją wyzwania produkcyjne. To pierwszy krok w stronę dokonania trafnego wyboru obiektu.
Artykuł sponsorowany