Zakup działki budowlanej generuje wysokie koszty, z których część związana jest z podatkiem VAT. W jakiej sytuacji można skorzystać ze zwolnienia podatkowego? Czy sprzedaż działki budowlanej z rozpoczętą budową domu wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku? Oto garść przydatnych informacji.
Zakup i sprzedaż działek niezabudowanych w świetle ustawy o VAT
Polskie prawo ściśle reguluje kwestie podatkowe związane z dostawą gruntów. Należy nadmienić, że ustawodawca wprowadził rozróżnienie na niezabudowane działki budowlane i tereny niezabudowane inne niż działki budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT teren budowlany to grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub (jeśli takowy plan nie istnieje) decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Takie grunty podlegają opodatkowaniu stawką 23%. W momencie dostawy działki niezabudowanej, która nie spełnia definicji działki budowlanej – dotyczy to m.in. gruntów rolnych – istnieje natomiast możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Zwolnienie z podatku VAT przy zakupie działki budowlanej
W ściśle określonych sytuacjach również dostawa działki budowlanej może zostać zwolniona z podatku VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2. ustawy o VAT ulga przysługuje w przypadku, gdy dostarczony towar jest wykorzystywany wyłącznie na potrzeby działalności zwolnionej od podatku VAT i jeśli w związku z nabyciem, importem lub wytworzeniem danego towaru podmiotowi, który dokonuje dostawy tego towaru, nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o wysokość podatku naliczonego. Podatnicy zamierzający skorzystać z wyżej wymienionego zwolnienia powinni upewnić się, czy spełniają następujące warunki:
- od momentu zakupu do momentu sprzedaży działki była ona wykorzystywana wyłącznie na cele zwolnione z podatku VAT;
- nie skorzystano z możliwości odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie działki,
- zwolnienie od podatku VAT nie ma zastosowania w sytuacji, gdy transakcja, w rezultacie której nabywca kupił działkę, nie była opodatkowana podatkiem VAT (jak wynika z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 18 maja 2022 r.).
Odliczenie podatku VAT przy zakupie działki bez podania NIP
Jak wygląda sytuacja przedsiębiorcy, który dokonał zakupu działki jako osoba fizyczna, lecz zamierza wykorzystywać ją w celach związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i chciałby dokonać odliczenia podatku naliczonego? W przypadku, gdy dokumentem poświadczającym zawarcie transakcji jest faktura bez numeru NIP, umożliwiająca jednak prawidłowe zidentyfikowanie nabywcy, będącego czynnym podatnikiem VAT, uzyskanie odliczenia podatku jest możliwe. Wskazują na to indywidualne interpretacje Dyrektora KIS z 10 marca, 15 kwietnia i 12 lipca 2022 r. Dyrektor KIS zwrócił uwagę, że istnieje lista przesłanek pozbawiających podatnika prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony (art. 88 ustawy o VAT). Na liście tej nie figuruje brak numeru NIP na fakturze poświadczającej zakup towaru. Jeśli zatem faktura zawiera prawidłowe dane podatnika VAT i dokumentuje prawdziwe zdarzenie gospodarcze, brak numeru NIP nie powinien stanowić przeszkody w uzyskaniu odliczenia podatku naliczonego.
Sprzedaż działki budowlanej z rozpoczętą budową domu
Wątpliwości na gruncie podatku VAT budzi również sytuacja, gdy nabywca, będący osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, dokonuje sprzedaży działki z rozpoczętą budową domu. Sprzedaż składników majątku prywatnego nie podlega opodatkowaniu VAT, o ile nie zaistnieją dwie przesłanki pozwalające uznać podmiot dokonujący sprzedaży za podatnika VAT:
- konkretna czynność, którą podmiot wykonuje w ramach sprzedaży składników majątku, znajduje się w katalogu czynności opodatkowanych podatkiem VAT,
- podmiot w rezultacie wykonania czynności staje się podatnikiem VAT.
W celu rozstrzygnięcia tego problemu należy posiłkować się definicją działalności gospodarczej z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT: działalność gospodarcza to wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, podmiotów pozyskujących zasoby naturalne, rolników i osób wykonujących wolne zawody, w szczególności obejmująca czynności polegające na wykorzystywaniu towarów, wartości prawnych i wartości niematerialnych w sposób ciągły w celach zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej jest zatem szeroka. Z tej przyczyny niektóre czynności związane ze sprzedażą działki przez osobę fizyczną mogą w interpretacji organów podatkowych zostać uznane za czynności noszące znamiona działalności gospodarczej, czyli podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. W szczególności dotyczy to działań podobnych do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się sprzedażą nieruchomości w sposób profesjonalny (np. zawarcie umowy pośrednictwa z pośrednikiem sprzedaży nieruchomości, zawarcie umowy rezerwacyjnej, a następnie umowy przenoszącej własność z kupującym). Z tego powodu decydując się na sprzedaż działki z rozpoczętą budową domu warto zasięgnąć indywidualnej porady w profesjonalnym biurze podatkowym.
Zakup i sprzedaż działek budowlanych a VAT – kwestie sporne
Samodzielne rozstrzygnięcie dylematów związanych z zapłatą podatku VAT bądź otrzymaniem ulgi nie zawsze jest możliwe. Gdy istnieją wątpliwości, opłaca się skorzystać z indywidualnej interpretacji i fachowej porady. Takie zadanie warto powierzyć certyfikowanym specjalistom w dziedzinie prawa podatkowego. Usługi księgowe Warszawa EFEKTA to najlepszy wybór. Biuro rachunkowe EFEKTA zatrudnia licencjonowanych księgowych z bogatym doświadczeniem w obsłudze osób fizycznych, mikroprzedsiębiorstw, małych i średnich firm oraz dużych spółek. Eksperci legitymujący się licencją Ministra Finansów oferują wszechstronne wsparcie w rozliczeniach z US i ZUS, pomoc w prowadzeniu księgi przychodów i rozchodów, ksiąg handlowych, obsługę kadrowo-płacową pracowników i o wiele więcej. EFEKTA to ponad 15 lat praktyki w świadczeniu kompleksowych usług księgowych. Po więcej informacji zapraszamy na stronę internetową biura.
